坚持统一透明规范原则 着力建好土地有形市场充分发挥市场机制在防止腐败中的重要作用

2007-03-29 10:36:05

　　今年以来，武汉市认真贯彻中央纪委七次全会和国务院第四次廉政会议精神，尤其注重抓好土地等要素市场建设，对可以用市场机制代替的行政审批事项，坚决通过市场机制来运作，充分发挥市场机制在防止腐败中的重要作用，着力深化源头治腐工作。在土地使用权出让领域，我市以全面入市公开交易为手段，初步建成了全市统一、运作规范的土地有形市场，基本实现了透明、廉洁交易，有效遏制了土地交易领域的腐败现象。
　　我们的主要做法是：
　　一、建设统一的土地有形市场，实行入市交易，用地不再“找市长”
　　1、建立土地储备，实行入市交易。我市从1999年开始建设土地有形市场，并首先把用地量大的经营性房地产用地作为突破口，实行了土地储备和入市公开交易制度。明确规定：凡经营性房地产开发的存量土地，由土地储备中心统一收购；凡征用集体土地，由土地储备中心统一办理征用事宜。这样，就在经营性房地产用地领域基本实现了一个渠道进水（政府统一征用、收购和回收土地），一个池子蓄水（政府统一储备土地），一个龙头放水（政府统一供地）。随后，为从根本上改变多头供地的局面，我市成立了市土地交易中心，实施了土地交易许可制度。即：土地原使用者必须办理相应的审批手续，获得交易许可后，才能通过土地有形市场（即土地交易中心），以招标、拍卖或者挂牌的方式，进行土地使用权的公开转让和交易。对没有取得交易许可的私下交易，土地管理部门不予办理土地转让手续。至此，我市实现了政府对土地一级市场的垄断，在8个中心城区建立起一个运转顺利的土地有形市场。
　　2、规范城郊供地，统一交易规则。以前，个别远城区利用与中心城区边缘接壤的有利地位，进行土地低价位出让和私下交易活动，影响了全市统一土地市场的形成。为此，我市今年加快了全市统一土地市场的建设力度，明确规定：城郊各区和开发区土地供应都必须建立规则统一的土地有形市场，实行计划管理、平衡地价；各区每年必须在经过核准的新增建设用地规模的基础上，编制包括土地供应规模、出让最低价和供地方式等内容的土地年度供应计划，对未列入土地年度供应计划的土地，不得进入土地有形市场，不得擅自开发；同时确定了包括城郊各区和开发区在内的全市各级土地的地理范围和年度最低地价，对于低于最低地价标准的土地使用权交易行为，要按照有关规定进行查处。上述制度，使城郊各区和开发区的土地供应全部纳入土地有形市场的监督管理，在全市建立起一个统一的土地市场。
　　3、适应世贸规则，取消优惠政策。加入世界贸易组织后，武汉市抓紧清理各种“土政策”，对不符合市场经济要求、违背世贸规则的，坚决予以废止或进行修改。今年7月，武汉市停止执行了土地供应方面的7项地方性优惠政策，如外资企业不征收土地增值税，企业改制前已办理土地登记，改制后只收过户换证工本费等政策都被取消，停止执行。武汉市还作出硬性规定，经营性项目用地不再享受“优惠”政策；全市各区、市政府各部门今后都不得自行制定土地供应优惠政策，已经制定的，立即停止执行。
　　此外，我们对进入土地有形市场交易的经营性用地，将土地证取得阶段应缴纳的15项行政事业性收费和政府性基金，统一计入供地底价，按照“一次计费、分段收费”的方式，对开发商实行“一费制”收费，方便开发商测算土地成本，提高土地交易效率，提升土地交易中心的服务功能。
　　二、建设透明的土地有形市场，实行阳光交易，杜绝“暗箱操作”
　　我们坚持以推行“政务公开”为抓手，以公开、公平、公正交易为手段，努力建设一个透明的土地有形市场。
　　1、 土地交易规范实行全部公开。土地交易中心在交易大厅设置了公开栏，将土地交易规则、运作程序、服务承诺等，都在显要位置张挂公开；通过电子显示屏，对土地储备办法、土地交易管理办法等土地管理制度，以及土地年度供应计划、各级土地最低地价等土地市场规定，及时向社会公开。同时，还充分利用电视、电台、报纸以及互联网等媒体，公告和宣讲土地储备制度以及土地交易管理各项规定。
　　2、 土地供应信息实行全面公开。对供应土地，提前如实公布土地的地段、面积、整理和周边环境情况。对拟招标拍卖的土地，还邀请投标竞拍者到现场实地察看，核实土地信息；同时与武汉晚报、武汉电视台等武汉地区主要媒体合作，向社会各界直观、生动地介绍出让土地的有关信息。
　　3、 土地出让交易实行全程公开。一是全面实行招标、拍卖、挂牌公开交易制度。明确规定，对商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地出让，必须以招标、拍卖或挂牌方式实行公开交易，由市场决定投资者，由市场决定土地价格。公开交易前，都通过武汉地区主要新闻媒体以及海内外的重要报纸，提前公布交易内容、方式、时间和地点，接受所有符合条件的境内外开发商的投标竞拍。对拍卖活动，我们实行现场公布和确认拍卖结果，并请公证人进行现场公证；对招标结果，则在土地交易和主要新闻媒体上公开，无违纪违规现象反映后再予确认。对挂牌出让的土地，实行了现场竞价方式，即如在揭牌当日仍有开发商出价，则进行现场竞价，进一步提高了挂牌交易的透明度，实现公开、公平、公正交易。二是公开协议出让土地结果。对于城市重大投资和招商引资项目等非经营性土地使用权出让，确需以协议方式出让土地的，明确必须在地价评估的基础上，由市土地资产经营管理机构集体研究决策，并对协议出让土地的结果也予以公开。三是实行了供地会审会议制度。今年，我们又改进了供地决策方式，定期召集相关人员召开供地会审会议，对拟供应土地项目的供地方式、最低价格等实行集体研究、集体决策，避免少数人说了算，进一步延伸了“阳光操作”的领域，防止“暗箱操作”。
　　三、建设规范的土地有形市场，实行严密监督，防止“腐败转移”
　　土地有形市场建成后，各类经营性土地使用权的出让均是通过土地交易中心进行。为了防止土地交易过程中出现新的违纪违规行为，出现“腐败转移”，我们把从源头上预防腐败的要求贯穿于建设土地有形市场的全过程。
1、完善各项土地管理制度。近两年来，尤其是今年以来，我们制定出台了10多项全市性土地管理规章制度，初步建立起全市土地公开交易和资产经营的法规体系。一是规范土地一级市场的规章制度。如《土地储备管理办法》、《关于印发武汉市中心城区2002年度土地储备计划的通知》以及《关于印发武汉市2002年度新增建设用地计划的通知》等，确保政府对土地一级市场的有效垄断；二是规范土地交易方面的规章制度，如《土地交易管理办法》、《国有土地使用权交易工作程序》等，确保土地权“入市”规范交易。三是规范土地供应管理的规章制度，如《城郊各区及开发区土地供应管理暂行规定》、《武汉市2002年度最低地价标准》等，确保建成一个全市统一的土地有形市场。四是规范土地资产经营管理的规章制度，如《关于印发武汉市加强土地资产经营管理实施方案的通知》、《武汉市土地资产经营管理委员会议事规则》以及《关于经营性用地有偿使用与开发建设实行一费制收费办法的通知》等，确保国有土地收益不致流失。
　　2、严格内部监督管理。着力完善内部管理制度，用严格的制度管住人、管好人，实现规范运作。目前，我市土地交易中心初步形成了业务会审会制度、资金使用管理制度、协议会签制度、办届项目检查验收制度、业务项目过错追究制度等7项制度为核心的内部业务管理制度，出台了《武汉市土地整理储备供应中心主要业务工作程序》，使土地储备、交易开始步入规范化、制度化轨道，减少人为因素干扰。结合实际制定了工作人员“四不准”规定，严格约束工作人员行为。即不准进娱乐场所、不准在公共场所打牌，不准进高档饭店进餐，不准接受礼品礼金。
　　3、强化外部监督制约。认真落实“收支两条线”规定。规定，土地交易中心的经费开支由市财政按规定列支，中心不得违规挪用土地专用基金；土地使用权出让的增殖收益以及土地出让金由市国土局统一收取，由市财政统一管理，政府统一使用。我市把土地交易中心确定为重点建设的首批市级源头治腐示范点，要求严格按照中央关于源头治腐的精神和要求，高标准做好推行“政务公开”、精简土地领域行政审批事项改革以及落实“收支两条线”规定等源头治腐各项工作，并开展经常性的监督检查。对每次招标拍卖挂牌活动，市纪委市监察局进行现场监督，各新闻媒体也到现场采访报道。纪检监察机关还在土地交易中心设立了检举投诉信箱，接受社会对土地交易违纪违规行为的举报，较好确保了土地使用权的“廉洁交易”，防止土地交易领域的“腐败转移”。
经过几年的努力和探索，我市初步建成了一个全市统一、公开交易、运作规范的土地有形市场，并开始显现出明显的成效。一是明显优化了土地市场环境，促进了城市建设。近年来，深圳万科、大连万达、北京泰跃、天津泰达等一大批全国知名房地产公司相继到我市投资开发，提升了我市房地产市场层次，促进了城市建设。二是大幅增加了土地经营收益，增强了建设财力。2002年，我市7个中心城区通过土地有形市场以拍卖、挂牌等方式公开供应土地69宗，面积2749亩，成交金额26.49亿元，实现土地收益（包括出让金、土地增值收益等）超过8.77亿元，大大增强了地区财力。三是加强了土地交易领域的党风廉政建设，违纪违规现象明显减少。土地有形市场建立后，经营性土地用地不再到政府找市长（局长），而是进中心找市场，领导干部批条子打招呼、干预土地交易的现象自然消失，政府工作人员借土地交易吃拿卡要、甚至受贿索贿的现象得到杜绝，改制改组以及破产企业转让土地使用权时“袖笼子”现象大大减少，从源头上减少了非法低价出让、私下交易土地等违法违纪行为的发生。近年来，我市通过各种方式储备土地近140宗，面积5000余亩；通过土地交易中心公开供应土地近130宗，成交额达30余亿元，目前还没有发现明显的违纪违规行为，基本实现了土地使用权的“廉洁交易”。

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